Immobilienmarkt Deutschland und Berlin
Rund 27 Prozent aller Immobilieninvestitionen, die in Europa (EU15 und junge EU-Mitglieder PL, CZ, H) insgesamt getätigt werden, entfallen auf Deutschland.
Das heisst, mehr als jeder vierte Euro, der in Europa in Immobilien angelegt wird, wird in Deutschland investiert. Dieser hohe Anteil relativiert sich zwar durch überdurchschnittlich hohe Baukosten und der Position als bevölkerungsreichstes Land, doch Deutschland ist und bleibt der größte europäische Immobilienmarkt.
Für den Immobilienstandort Deutschland sprechen unter anderem eine geringe Volatilität der Märkte, bedingt insbesondere durch die Standortdiversifizierung, sowie eine daraus resultierende stabilere Performance, eine hohe Objektqualität, die Marktstabilität durch langfristige Finanzierungsstrukturen und einen hohen Anteil an Eigennutzern bei Gewerbeimmobilien. Diese Faktoren, die zunehmende Professionalität der Marktteilnehmer und die aktuelle Marktsituation in diversen ausländischen Ländern führen wieder zu einer steigenden Attraktivität für ausländische Investoren. Mittlerweile liegt deren Anlagevolumen in der Bundesrepublik bei rund 1,3 Mrd. Euro.
Während sich im benachbarten Ausland die Immobilienpreise in wenigen Jahren fast verdoppelten, blieben sie auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2003 stabil gegenüber dem Vorjahr. Im Bundesdurchschnitt kosteten gebrauchte Eigenheime 160.000 Euro, für neue Eigenheime wurde hingegen ein Viertel mehr verlangt: 200.000 Euro. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 100.000 Euro, während Käufer für neue Wohnungen 80 Prozent mehr zahlen mussten - 180.000 Euro. Grund: Neue Eigentumswohnungen entstehen meist nur noch an äußerst attraktiven Standorten in der Stadt.
Immobilienmarkt in Berlin
Die Immobilienpreise in Berlin sind gegenwärtig von ihren Höchstständen Anfang der 90er Jahre weit entfernt und liegen deutlich unter dem Preisniveau anderer deutscher und europäischer Großstädte. Während dies bei Gewerbeimmobilien mit einem niedrigen Mietzins einhergeht bzw. darauf beruht, hat sich der Mietzins bei Altbauten, die zu Wohnzwecken genutzt werden, sogar erhöht. Derartige Altbauten bieten daher gegenwärtig im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt eine überdurchschnittliche Rendite. Daneben werden Instandsetzungsmaßnahmen staatlich durch verbilligte Kredite und Investitionszulagen noch gefördert.
Zugleich liegen auch die aktuellen Zinskonditionen für Hypothekendarlehen deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, so dass man bei der Baufinanzierung von historisch niedrigen Zinsen sprechen kann. Die Neubauproduktion erreichte im Rekordjahr 1997 eine Größenordnung von 30.310 Wohnungen und sinkt seitdem kontinuierlich. Im Jahr 2003 wurde mit 3.153 Baufertigstellungen der bislang niedrigste Wert erreicht. Dabei ist vor allem der Geschosswohnungsbau deutlich rückläufig. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser macht bereits rd. 60 % des Neubauvolumens aus.
Baugrundstücke und Häuser werden verstärkt in den äußeren Bezirken im Ostteil der Stadt nachgefragt. Die Grundstückspreise sind hier mit bis zu 220 EUR/m² weitaus preiswerter als im Westen, wo sie bei 150 EUR/m² beginnen und in der Spitze mitunter 900 EUR/m² erreichen.
Das Marktsegment für Eigentumswohnungen gestaltet sich nach wie vor als Käufermarkt, weshalb für Interessenten großer Verhandlungsspielraum besteht. Zu den begehrteren Objekten zählen sanierte Altbauwohnungen in allen Bezirken. Die Kaufpreise haben sich im vergangenen Jahr weiter stabilisiert.
Der Mietwohnungsmarkt kann als weitgehend entspannt bezeichnet werden. Die Nachfrage nach großen Wohnungen mit guter Ausstattungsqualität in den guten und sehr guten Wohnlagen kann oftmals nicht bedient werden. Mit einer Mietpreisspanne von 6 bis 10 EUR/m² in guter Wohnlage präsentiert sich der Berliner Mietwohnungsmarkt im Hauptstadtvergleich als relativ preisgünstig.
Derzeit sind die moderaten Einstiegspreise als Standortvorteil der Stadt zu sehen, so dass sich zunehmend institutionelle Investoren mit mittel- bis langfristigen Perspektiven engagieren. Das Engagement der Investoren hat die Milliardengrenze längst überschritten.
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