Die Kaution im Mietrecht und Mietvertrag
Die Kaution im Mietrecht - Es ist Gang und Gebe im Mietrecht und steht in nahezu jedem Formularmietvertrag – die Mietkaution. Grundsätzlich ist die Kaution eine feine Sache und eigentlich auch gerecht, denn sie soll den Vermieter vor möglichen Schäden durch den Mieter schützen und ihm somit zunächst einen Mietprozess und auch mögliche Zahlungsschwierigkeiten des Mieters ersparen. Bedenkt man, dass der Vermieter dem Mieter mit der Mietwohnung einen großen Vermögenswert übergibt, scheint die Kaution als Mietsicherheit als absolut gerechtfertigt. So sieht es auch der Gesetzgeber und hat dies deshalb auch entsprechend geregelt. Was zunächst nach einer klasse Idee klingt, bringt dennoch eine ganze Reihe an Problemen mit. Eine ausführliche Darstellung würde nicht nur den Rahmen dieses Artikels sprengen, sondern locker mehrere Bücher füllen. Doch ein kleiner Einblick zeigt schnell, wie viel Streitpotential im Mietrecht und somit auch jedem Mietvertrag allein um die Frage der Kaution sich stellen können. Wie hoch darf die Kaution sein? Schon mit dieser Frage mussten sich unzählige Gerichte beschäftigen. Beschränken wir uns auf das Wohnraum Mietrecht so kommt auch hier wieder eine gesetzliche Regelung dem Mieter zu Hilfe. Maximal drei Monatsmieten kann der Vermieter vom Mieter verlangen und diese auch nicht auf einen Schlag, sondern der Mieter kann diese in drei gleichen Raten erbringen. Übrigens ist dies mit der Netto Miete zu errechnen und deshalb grundsätzlich ohne Nebenkosten. Doch wann ist die erste Rate fällig? Geht das Gesetz eigentlich vom Beginn des Mietverhältnisses aus, stellt sich schnell die Frage, ob dies das Datum der Unterschrift unter dem Mietvertrag ist, der vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses oder gar erst der Tag der Schlüsselübergabe. In der Praxis können alle drei Ereignisse weit auseinander fallen. Wichtig ist auch, was mit der Kaution passiert, nachdem der Mieter diese an den Vermieter gezahlt hat. Das Gesetz sagt auch insoweit ganz klar, dass der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat. Doch auch hier sieht die Praxis anders aus. Allzu häufig wird die Kaution nicht auf einem separaten Konto eingezahlt oder der Vermieter lässt sie sich später einfach wieder auszahlen. Mieter tun deshalb gut daran, sich die separate Anlage der Mietkaution durch den Vermieter nachweisen zulassen. Im schlimmsten Fall kann der Mieter den Mietzins bis zur Höhe der Kaution einbehalten; dies nennt der Rechtsanwalt ein Zurückbehaltungsrecht. Dies ist angesichts der Risiken für den Mieter und die Kaution auch keine Gängelei. Denn gerät der Vermieter in Insolvenz ist also pleite, dann schaut der Mieter in die Röhre, denn sein Rückzahlungsanspruch ist eine normale Masseforderung, wenn die Kaution nicht auf einem separaten Mietkautionskonto angelegt wurde. Dass sich der Vermieter der Untreue strafbar macht, wenn er das Fremdgeld des Mieters nicht getrennt anlegt, schreckt manchen Vermieter dennoch nicht ab. Und wenn kein Geld mehr da ist, bringt auch eine Verurteilung dem Mieter sein Kapital nicht wieder. Übrigens stehen die Zinsen aus der Kaution voll und ganz dem Mieter zu. Weiter ist noch interessant, dass die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren können. Doch auch hier gibt es Probleme, zum Beispiel, wenn die Anlage spekulativ war und am Schluss die Kaution nicht oder nicht mehr zur Verfügung steht. Wer trägt dann das Risiko und kann der Vermieter einen Nachschuss auf die volle Kaution in Höhe von drei Monatsmieten verlangen? Wohl kaum, denn auch er hat sich ja auf das spekulative Geschäft eingelassen. Selbes gilt auch bei der Mieterhöhung: nur weil die neue Nettokalt-Miete nun höher ist, kann nicht ohne weiteres Kaution nachverlangt werden. Nur ganz besondere Einzelfälle können eine Aufstockung der Kaution rechtfertigen: etwas wenn schon während der Mietzeit ein Teil der Kaution verwendet werden muss. Doch meist wird auch dies nicht ohne einen Prozess ablaufen.
Sie sehen, das Mietrecht ist spannend und nicht immer leicht zu verstehen: vertrauen sie sich deshalb bei Rechtsfragen rund um das Mietrecht einem Fachmann ihres Vertrauens an! Mehr Informationen und viele aktuelle Urteile und Tipps zum Wohnungseigentumsrecht, dem Wohnraum Mietrecht und Gewerberaum Mietrecht sowie dem Immobilienrecht finden sie auf www.Anwalt-Mietrecht.de
RA Boris Mattes, Rechtsanwalt im Mietrecht und Immobilienrecht in Ravensburg (Oberschwaben Bodensee)
Artikel kommentieren
Zum Kommentieren von Artikeln ist es erforderlich angemeldet zu sein.
